OPA de exclusión Aedas: 24 €, aceptes o no, adiós a la bolsa

Neinor quiere sacar a Aedas de la bolsa y ofrece 24 € en efectivo por cada acción que aún no tiene: un 7,1 % más que el cierre del jueves (22,40 €). La oferta la lanzará su filial Neinor DMP BidCo, no tiene condiciones y va a por el 1,85 % del capital que queda fuera, unos 19,4 millones. Pero todavía tiene que autorizarla la CNMV. Este viernes, a las 13:42, Aedas cotizaba a 23,75 € (+6,0 % en el día), un 1,1 % por debajo de los 24 € (Yahoo Finance).

La clave para el accionista de Aedas es otra: en una OPA de exclusión, una vez liquidada, las acciones dejan de cotizar se acepte o no.

Qué ha anunciado Neinor

El consejo de Neinor aprobó el jueves promover la oferta para excluir a Aedas de las bolsas de Madrid, Barcelona, Bilbao y Valencia (comunicación a la CNMV, OIR 43419, de este viernes). Estos son los puntos:

• Precio: 24 € por acción, en efectivo.
• Sin condiciones: la efectividad de la oferta no depende de un número mínimo de aceptaciones.
• Pendiente de la junta y de la CNMV: «La Oferta está sujeta a la preceptiva autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores». Antes la tiene que aprobar la junta de Aedas. Hasta que la CNMV la autorice no hay folleto ni plazo para aceptar.
• Junta de Aedas: convocada para el 17 de noviembre a las 9:30 en primera convocatoria (18 de noviembre en segunda). El primer punto del orden del día es la exclusión y la oferta (anuncio de Aedas a la CNMV de este viernes). Neinor votará a favor con sus 42.890.319 acciones (98,15 %), así que el resultado no está en duda.
• A quién va dirigida: a todas las acciones de Aedas, salvo las que voten a favor de la exclusión en esa junta y queden inmovilizadas (bloqueadas) hasta el final del plazo de aceptación. Neinor inmovilizará las suyas.

Por qué hace falta esta OPA: en marzo faltaron 476.568 acciones

Es la tercera oferta de Neinor por Aedas. Con la voluntaria, liquidada en diciembre de 2025 a 21,335 € por acción, se quedó con el 79,20 %. Después tuvo que lanzar una obligatoria a 24 €, que la CNMV autorizó el 28 de enero.

Esa segunda oferta fue a por 9.089.239 acciones y la aceptaron 7.703.747: el 84,76 %. Neinor subió al 96,83 % del capital (resultado publicado por la CNMV el 5 de marzo). Pero el folleto fijaba un listón: si las aceptaciones llegaban a 8.180.315 acciones (el 90 % de las que buscaba), Neinor podía obligar al resto a venderle a 24 € (el llamado squeeze-out o venta forzosa). Le faltaron 476.568 acciones, un 1,09 % del capital.

Sin venta forzosa, el folleto ya dejaba abierta esta vía: una OPA de exclusión, «siempre y cuando» su precio no superara los 24 €. Y en esas está. Desde marzo, Neinor ha sumado otras 575.811 acciones hasta el 98,15 % (cálculo propio con las cifras de la CNMV).

809.681 acciones en un valor que casi no se mueve

Fuera del control de Neinor quedan 809.681 acciones (43.700.000 en total menos las 42.890.319 de Neinor). A 24 €, son 19,4 millones.

Ese 1,85 % apenas cotiza. En octubre, Aedas movió una media de unas 1.300 acciones al día (Yahoo Finance). A ese ritmo, cambiarían de manos todas las acciones que no son de Neinor en unas 626 sesiones, casi dos años y medio de bolsa. Este viernes, hasta las 13:42, se habían negociado unas 22.800 (Yahoo Finance).

Los 24 € quedan un 7,1 % por encima del cierre del jueves (22,40 €), un 1,1 % sobre el precio de este viernes a las 13:42 (23,75 €) y un 12,5 % por encima de lo que cobraron en la primera oferta. Pero son el mismo precio de marzo. Entre diciembre y febrero, la acción cotizó entre 23,65 y 24,05 €; desde entonces llegó a bajar a 21 € (7 de septiembre).

¿Y a mí qué?

Si tienes acciones de Aedas, esto es lo que dicen los documentos de cada camino. Las fechas exactas llegarán con el folleto.

• Aceptar la oferta. Cobras 24 € por acción en efectivo. El plazo de aceptación lo fijará el folleto, cuando lo autorice la CNMV. Tu banco o bróker te avisará; las comisiones que te cobre por aceptar dependen de cada entidad y el folleto dirá si el oferente asume alguna.
• Vender antes en bolsa. Mientras cotice, es posible al precio de mercado (23,75 € este viernes a las 13:42), normalmente con poco volumen cada día.
• Votar a favor en la junta e inmovilizar. Tus acciones quedan fuera de la oferta. Seguirías siendo accionista, pero de una empresa que ya no cotiza.
• No hacer nada. Tras liquidar la oferta, las acciones quedan excluidas de negociación, se haya aceptado o no (artículo 10.7 del Real Decreto 1066/2007). Seguirías siendo dueño de tus acciones, pero vender fuera de la bolsa es mucho más difícil. Salvo que se active la venta forzosa (punto siguiente).
• ¿Habrá venta forzosa? Neinor dice que sí la buscará si puede. Según la propuesta de acuerdo de la junta de Aedas, si al liquidar la oferta se cumplen las condiciones del artículo 47.1 del Real Decreto 1066/2007 (llegar al 90 % del capital y que acepten titulares de al menos el 90 % de las acciones a las que va dirigida), el oferente «tiene intención de exigir» al resto que le vendan a 24 €. Y cualquier accionista podrá exigirle a él la compra forzosa al mismo precio. Harían falta unas 728.713 aceptaciones, el 90 % de 809.681 (menos si otros accionistas inmovilizan). En marzo, con la oferta obligatoria, ese listón no se alcanzó.

Si eres accionista de Neinor: el 17 de noviembre también hay junta extraordinaria de Neinor (OIR 43420), distinta de la de Aedas. No vota esta OPA. Vota amortizar 1.650.000 acciones propias y nuevos repartos: unos 7 millones en el cuarto trimestre, que se pagarán junto a los 73 ya aprobados en abril, y unos 70 millones en cada uno de los dos primeros trimestres de 2027. En total, unos 220 millones en tres trimestres, más de 11 veces lo que cuesta comprar todo lo que queda de Aedas.

Nuestra opinión

Es el cierre lógico de una operación a la que le faltó muy poco en marzo. Neinor repite precio, 24 €, y la oferta no tiene condiciones. Lo que ha cambiado para el pequeño accionista es lo que pasa si no acepta: antes seguía en bolsa; esta vez, si la CNMV la autoriza y se liquida, se queda con acciones que ya no cotizan, o tendrá que vender a 24 € si se llega a la venta forzosa. Ahora hay dos fechas que mirar: la junta de Aedas del 17 de noviembre y el folleto, que fijará el plazo para aceptar. ¿Cómo lo veis? Se habla en el foro de Neinor Homes.

Fuentes: Neinor Homes, OIR 43419 (OPA de exclusión de Aedas) y OIR 43420 (junta extraordinaria del 17/11), CNMV, 30/10/2026. Aedas Homes, convocatoria de la junta general extraordinaria del 17/11/2026 y propuestas de acuerdo, CNMV, 30/10/2026. CNMV: autorización de la OPA obligatoria sobre Aedas (28/01/2026), folleto de esa oferta y resultado (05/03/2026). Real Decreto 1066/2007, artículos 10 y 47. Cotización: Yahoo Finance (AEDAS.MC), cierre del 29/10/2026, cierres diarios y precio del 30/10/2026 a las 13:42. Cálculos propios. Esta información no es una recomendación de compra ni de venta.